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zoom RSS 貸家1件の問題あれこれ

<<   作成日時 : 2016/10/02 06:57   >>

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 貸家1件の問題がいろいろ出てきた。

 この貸家2軒A1、A2(東棟、西棟)は義父宅の近くにあり、同一の構造の平屋建てで各々3DKの物件である。
 和室2間、洋室1間、ダイニング、トイレ、浴室併せて約60m2の広さである。
 また、庭に車1台おける駐車スペースがある。家賃は5万円弱である。

 これとほぼ同一の構造の貸家2軒B1、B2が義父宅から離れた地点にあり、合わせて4件の貸家がある。

 これは私の所有ではなく、息子と娘の所有物である。
 家内が義父より先に亡くなったので代襲相続という法律上の規定で、私に相続権はなく、義父の財産は私の息子と娘が相続人ですでに相続手続きは済んでいる。

 その家の東棟(A1)の借主が昨年11月末に契約解除を申し出て、空き家となった。
 契約解除後に借主に入居した際の敷金を退去後のハウスクリーニング代を不動産屋さんに支払い、その残りの金額を借主に返還した。
 貸家に行き、キズや借主の無茶な使い方がなかったかどうか点検を行った。
 昨年11月末に貸家の管理を依頼しているS不動産の担当者T氏(仮にこう呼ぶ)と親戚のY氏で点検してもらった。
 この貸家は昭和62年の建築で約30年経過しているので、風呂等の設備は古いものである。
 借主は丁寧に使っていたということでキズ等の目立った問題はなかった。

 しかし、玄関部分、台所床部分等の木材部分は相当シロアリに侵食されており、詳細なことは床板等を剥がしてみないと正確なことはいえない、とS不動産の担当者T氏は説明してくれた。
 かつて岡山の海辺にあった私の古い家において、中心の柱がシロアリに食われてほとんどボロボロの状態だったことを覚えている。
 また風呂も旧式であり、ユニットバスタイプの現代風のものに変えると、やはりこの風呂だけで相当金額がかかるとT氏は説明してくれた。

 私とY氏とで12月2日に同貸家に入り、問題の箇所を点検した。
 今後の借主を募集するためには、今のままではまずいので、何らかの対処が必要となった。
 これは私の判断というわけにはいかないので、貸家オーナーである私の息子や娘に相談して、結果をY氏経由でS不動産に連絡することとした。

 今後の処理として、貸さないでそのまま家の体裁だけ残す(税金対策上)、修理しないで安く貸す、改修を行う、壊して更地にする、等の選択肢を書いた資料を息子に渡した。

 息子からはその時は何も回答はなかった。

 今年の2月になって、貸家の状態がそのままでは何もわからないので、ついに床板などを引きはがして、詳細な状況を見てみた。

 すると、意外なことがわかった。

 貸家の北側半分の柱や壁は相当シロアリに食われていた。しかし、貸家の南半分はほとんど無傷の状態であった。
 S不動産のT氏の説明によると、北側半分の地下には地下水が流れている部分があり、南側はそういうものがない。
 つまり、北半分は湿気が多い状態になりやすく、そういうところはシロアリが侵食したが、南半分は湿気があまりないので大丈夫だったのではないかということであった。
 また、このシロアリが食っている部分は、木の種類によって違っていて、固い木は食われないで柔らかい木は食われているらしいということがわかった。
 これは、科学的には面白い課題ではあるが、今の問題はこの状況でどう改修するか、である。

 以前は全面改修ということで金額も多かったが、この北半分の侵食という状況ではかなり安くできるかもしれないと思い、再度S不動産の人に改修の見積を依頼した。この時に、台所、風呂の設備も更新という条件で頼んだ。

 4月半ばに改修の再見積が出た。全面改修の半額程度には抑えられた金額が出てきたが、やはりかなり高額であった。
 この再見積を基に、改修の話を息子にすると、息子は改修すると答えた。
 私はさすがにびっくりした。このような状況では断るかもしれないと思っていたからである。

 その日の夜にY氏に電話して、貸家改修了承の件を話すとY氏もびっくりしていたようであったが、S不動産のT氏に連絡してくれた。

 5月に義父宅に行った時に改修内容をいろいろY氏、T氏と相談した。シロアリの防食対策工事、床、フロ、台所の更新を決めた。
 シロアリ工事に半月くらい、その他の改修に約1か月ということで、手配をかけてくれるようであった。

 貸家に火災保険の損害保険をかけているので、仙台の損害保険の担当者のH氏に電話した。
 貸家がシロアリに食われた場合に損害保険は下りるか聞いたが、調査してみると言い、しばらくして下りない、との回答があった。

 今年の6月の始めくらいには貸家の改修工事は始まっていたらしい。
 Y氏より逐次状況を聞いた。

 6月20日にはS不動産から仙台の業者に依頼していたシロアリの防除工事が完了との報告があった。その報告書を送ってもらった。

 その報告書を見ると、床下の土の中、北側の柱部分や屋根の部分に防除薬剤の注入を行っていた。
 保証期間は5年であった。つまり、5年後にはこうした薬剤の効果はなくなるから、5年後にはまた工事を行いなさい、そうでないとシロアリに食われますよ、とも読めた。
 覚えていられるかどうかが問題である。

 7月に入って、改修工事が本格的に行われたようであり、私も義父宅にいる時に一度覗いてみた。
 7月末に工事が完了した、とのことで、8月初めに私もY氏やT氏と共に回収箇所を全部確認した。

 そして、この後の手続きとして、8月には東京の私の住所に宛てて、息子と娘へ連名で請求書を送付してもらった。
 8月の初めから、借主募集ということで、S不動産に掲示してもらった。
 多分人事異動の季節としては10月までは決まらないだろう、10月にもし決まればラッキーだろうと思っていたら、9月初めにS不動産のT氏経由でY氏から連絡があった。

 入居者が決まって、契約書を作っている、とのことであった。

 9月半ばに別のT不動産のA氏から連絡があり、B1の貸家で水漏れがあるらしいので、水道メーカーを使って調べさせるがよいか、との連絡があった。
 配管の腐食が原因であろうから、どのくらいで見つかるかわからないと言っていた。しかし、放っておくわけにはいかないので、とにかく調査してもらうこととした。

 次の日にT不動産に電話して、B2の貸家は大丈夫か聞いた。1件で水漏れということは他の3件は大丈夫か心配になったのである。
 会社員時代に水平展開という言葉をよく聞いた。
 どこか1件のトラブルがあると、同種の機器を使っている他の場所は大丈夫か常にチェックさせられたことを思い出した。
 幸いにも、なさそうであると答えが返ってきた。
 水漏れがあると水道局が以前の月より多いが大丈夫か、と問合せがくるが、そうした事例は今の所ない、とのことだった。
 S不動産のT氏にもB1で水漏れがあったので、A1、A2は大丈夫か、と聞いた。
 A1は改修したばかりでT氏も確認しているから大丈夫であり、A2についてももしそういうことがあれば、水道局から通知があるはずであるが、今の所ない、とのことだった。
 
 私の東京でのマンションでの水道使用量が先月の倍の使用量で水漏れは大丈夫か、と通知があったばかりである。
 わが家の場合は洗面所のパッキンが少し弱ってきているので、気が付かないと水漏れしているようである。
 それと同じような通知がもし水漏れ等で使用量の大幅な増加がある時は通知がくるので、それがなければ一応は大丈夫、とのことであった。

 その後、T不動産のA氏から連絡があり、漏水箇所が見つかり、修理した、との報告があった。漏水箇所が見つからないと、費用が相当かかる、と思っていたが、案外早く見つかった。修理費用の請求書を送ってくれるように頼んでいたが、9月末現在まだ届いていなかった。


 9月半ばにはA1の貸家の契約が成立して、9月下旬には借主が入居する、とのことで敷金と礼金をY氏が受取り、娘の口座に振り込んだ、とのことであった。
 10月に入り、義父宅に行って、借主の契約書をもらった。
 また、同時に今回の改修の払い込みの領収書等をもらっておいて欲しいと頼んだ。年度末の税の申告での控除項目であるためである。

 以上の経過で、今回のドタバタは一応決着という形になった。

 しかし、築30年を経過しているので、今後もこうしたシロアリ、水漏れ等の経年劣化によるトラブルは出ることは覚悟しておかなければならないと思った。
      −以上−

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